Comment calculer la rentabilité locative d’un investissement ?

Calculer la rentabilité locative d’un investissement permet d’évaluer l’impact mais aussi les risques inhérents à un placement immobilier...

Bien estimer ses rendements attendus est important, mais il ne faut pas être obsédé par ce chiffre au détriment de la qualité d’un investissement. Le bon rendement est celui qui vous permet d’atteindre vos objectifs d’investisseurs en minimisant votre risque.

Un bien qui affiche un rendement de 6% mais qui est occupé toute l’année est un meilleur investissement qu’un bien qui promet 12 % mais que vous avez du mal à louer.

Si certains paramètres sur lesquels il s’agit de veiller comme l'augmentation des charges ou la baisse des loyers sont non maîtrisables par essence, le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif est un prérequis à tout investissement immobilier sérieux. Quelles sont les différentes façons de calculer la rentabilité de votre investissement locatif et à quoi cela sert-il ? Voici quelques explications.

‍

1] Pourquoi calculer la rentabilité locative d’un investissement ?

La rentabilité d’un investissement locatif est une évaluation cruciale et le passage obligé de tout investisseur qui achète un bien immobilier pour le louer et obtenir un placement intéressant pour son argent. En matière d’investissement, il est courant de calculer le rendement annuel de son placement pour connaître ses bénéfices sur un an. Cette rentabilité se calcule en pourcentage du montant investi.

Quand vous décidez d’acheter un bien immobilier dans le neuf ou l’ancien, qu’il s’agisse d’un studio, d’un appartement, d’un commerce ou d’un bureau, la rentabilité locative consistera à calculer combien rapporte la location de ce bien en fonction de son prix d’achat et des divers frais liés à cette acquisition.

2] Calcul de la rentabilité locative : les différentes étapes

Le calcul du rendement locatif de votre investissement est une opération qui nécessite de prendre en compte plusieurs paramètres et qui ne se limite pas à une simple soustraction entre vos capitaux et un montant de réduction d’impôts. En voici les principales étapes.

a.      Calculez le coût réel d’achat

Le coût réel de l’achat de votre bien immobilier inclut :

• le prix d’achat du bien,
• les éventuels frais d’agence,
• les frais de notaires et,
• le montant des éventuels travaux effectués.

b.      Calcul de la rentabilité locative brute

Le calcul du rendement brut est obtenu en divisant le loyer annuel charges comprises, par le coût réel d’achat.

• Rendement brut = [(Loyers perçus charges comprises x 12) / (coût réel d’achat)] x 100

Prenons l’exemple d’un appartement acheté 250 000€, qui a nécessité 18 000€ de frais de notaire, 5 000€ de travaux, 8000 € de frais d’agence et dont le loyer mensuel s’élève à 1 500€.

Le coût réel d’achat est de : 250 000+18 000+5 000+8 000 = 281 000€

Le montant annuel des loyers de : 18 000€

La rentabilité annuelle brute sera d’environ 6,4%.

Que signifie ce chiffre ? Simplement, que pour 100€ investis dans ce bien immobilier, vous générez annuellement un revenu brut de 6,4€. Attention : ces 6,4€ n'atterrissent pas entièrement dans votre poche, puisque d'autres charges, frais et impôts viendront grever cette performance : il s'agit du rendement locatif net, sur lequel on revient tout de suite.

c.      Calcul de la rentabilité locative nette

Pour calculer la rentabilité nette, vous devrez ensuite affiner ce taux en y ajoutant les charges locatives que vous ne pourrez pas récupérer et les impôts pour connaître la rentabilité réelle de votre investissement locatif.

Les charges incluent la taxe foncière, les charges de la copropriété, d’assurances ou de gestion.

• Calcul du rendement net =[(Loyers hors charges – dépenses) / (coût réel d’achat)] * 100
• Dépenses = charges de fonctionnement, frais d’entretien, frais comptables, taxe foncière, frais de gestion locative, turnover, assurance...

Ainsi, si le montant des charges annuelles de copropriété est de 1 000€, la taxe foncière de 900€ et l’assurance loyer impayé de 100€, le total des dépenses est de 2 000€.

Soit une rentabilité nette de : (18 000 - 2 000 / 281 000)= 5,6%

d.      Prenez en compte la fiscalité

Pour obtenir une idée beaucoup plus précise de la rentabilité nette de votre investissement locatif, veillez à intégrer dans votre calcul l'impact de la fiscalité.

La rentabilité nette d’impôts se calcule comme suit :

• [(Revenus nets - impôts a verser) / coût d’achat réel] * 100

Enfin, vous pouvez affiner encore davantage en intégrant au calcul les éventuelles plus ou moins-values liées à votre investissement.

Certains aléas comme la hausse des loyers ne peuvent se prévoir tout à fait. Il convient donc de dessiner différentes hypothèses dont des scénarios plus pessimistes pour établir une estimation fiable. Vous devez être en mesure d’assumer une baisse d’au moins 20% de vos loyers annuels sans impacter le remboursement de votre crédit.

‍

3] Attention aux rendements trop alléchants

Prenez garde aux simulations trop optimistes que certains sites mettent en avant

Gardez à l’esprit que l'emplacement de votre investissement aura une place prépondérante dans sa performance et sa réussite. Si vous êtes l’heureux propriétaire d’un bien locatif dans un village de 300 habitants, vous aurez sans doute une rentabilité brute à 2 chiffres, mais personne pour habiter les lieux. Le passage au net risque de vous décourager. Si en revanche, votre bien se situe en plein cœur de Lyon, vous devrez sans doute faire un effort financier conséquent tous les mois, mais vous n’aurez aucun mal à trouver des locataires toute l’année - sans compter la plus-value future d’un tel bien à la revente.

Le problème du rendement locatif, qu’il soit brut, net, ou net d’impôt, et qu’il ne véhicule qu’une photographie des flux entrants et sortants pour une année donnée : il ne permet pas de prendre en compte les flux futurs, notamment ceux liés à la revente du bien. Sauf que le bien immobilier - c’est toute sa force - génère des revenus locatifs, mais également à la revente, quelques années plus tard. Enfin, il peut également générer une moins-value, alors soyez vigilant sur les offres trop belles pour être vraies.

‍

Si tout ça vous parait trop compliqué, Le Livret P. propose une vraie alternative à l’investissement en direct et vous offre une exposition au secteur de l’immobilier résidentiel mais sans vous soucier de quoique ce soit. A partir d’une application mobile très simple vous pouvez ouvrir votre Livret P. 100% digital et obtenir une rentabilité cible de 4%/an, le tout sans aucun frais. Accessible à partir de 100 euros seulement, le Livret P. ouvre à tous l’investissement dans l’immobilier.

‍