Comparatifs
Placement dans des Club Deals immobiliers en 2025 : Rentabilité, imposition, risques et comparaison avec d'autres investissements
En 2025, le paysage de l’épargne et de l’investissement a continué de se transformer. Les livrets réglementés ont vu leurs taux se stabiliser à des niveaux historiquement bas, avec un Livret A qui est tombé à 1,7 %, une baisse inédite depuis près de dix ans. En parallèle, la volatilité persistante des marchés financiers pousse de nombreux investisseurs à chercher des solutions alternatives afin de mieux protéger leur pouvoir d’achat. Parmi celles-ci, les Club Deals immobiliers attirent de plus en plus l’attention, en promettant des rendements potentiellement supérieurs à ceux des placements traditionnels.
Un Club Deal consiste à réunir un nombre limité d’investisseurs autour d’un projet immobilier spécifique, souvent structuré via une société dédiée. L’idée est de permettre à des particuliers fortunés ou à des family offices d’accéder à des opérations réservées habituellement aux grands acteurs institutionnels, avec la promesse d’un rendement potentiellement supérieur.
Toutefois, derrière cet argument séduisant se cachent des contraintes qu’il ne faut pas sous-estimer : un capital immobilisé sur plusieurs années, donc une absence totale de liquidité et une fiscalité parfois lourde. Ainsi, l’objectif de cet article est donc d’analyser en détail le fonctionnement des Club Deals, leurs rendements attendus, leurs risques et leur traitement fiscal. Nous conclurons par une comparaison avec les alternatives existant en 2025, afin d’identifier les profils pour lesquels ces montages peuvent se révéler pertinents, et ceux pour qui d’autres solutions sont plus adaptées.
Présentation des Club Deals
Les Club Deals immobiliers sont des montages d’investissement collectif qui permettent de financer des actifs précis, comme par exemple l’acquisition d’un immeuble de bureaux, le développement d’un programme résidentiel ou encore la rénovation d’un actif logistique. Les investisseurs entrent donc directement au capital, le plus souvent via une société dédiée, et détiennent chacun une quote-part de l'investissement.Néanmoins, le ticket d'entrée reste élevé et se situe rarement sous 50 000 €, mais plutôt entre 100 000 et 250 000 €. Cette barrière à l’entrée réserve de facto le produit à des investisseurs disposant déjà d’un patrimoine conséquent. Cependant, un exemple récent fait exception : le Club Deal du 91, avenue des Champs-Élysées, lancé en août 2025 par MIMCO en partenariat avec Foncière Renaissance. Cette opération a proposé pour la première fois un ticket minimum de seulement 10 000 €, bien plus bas que d'habitude, montrant que certains acteurs ont pour ambition de rendre ce type d'investissement plus accessible.
Côté durée d'investissement, on parle d'un horizon long : entre 4 et 8 ans en général, selon le cycle du projet. Durant toute cette période, les fonds restent bloqués. Impossible de sortir ou d'être remboursé avant la fin de l'opération.Sur le marché, les Club Deals représentent une alternative au Private Equity immobilier institutionnel. Ils visent des particuliers aisés qui cherchent à diversifier leur portefeuille au-delà des SCPI classiques ou de l'assurance-vie, en quête d'investissements plus sélectifs et potentiellement plus rentables.
Quels rendements attendre en 2025 ?
Le principal argument des Club Deals est leur rendement cible. En 2025, la plupart des opérations affichent des perspectives comprises entre 8 % et 12 % brut par an, avec un horizon de 3 à 7 ans. Ces chiffres sont séduisants, surtout comparés aux 3 à 4 % nets proposés par des placements plus classiques.
Prenons un exemple concret. Un investisseur qui place 100 000 € dans un Club Deal affichant une performance cible de 10 % brut pourrait espérer récupérer 161 051 € au bout de 5 ans. Cela représente un gain brut de 61 051 €. Cependant, cette projection doit être relativisée :
- d’une part, elle n’est pas garantie ;
- d’autre part, la fiscalité vient réduire significativement le rendement net. En effet, dans cet exemple le gain net est de 42 736 €.
La question est donc de savoir si le différentiel de rendement avec les investissements plus classiques (Livrets d’épargne, assurance-vie…) justifie les contraintes et risques supplémentaires des Club Deals. Pour beaucoup d’investisseurs, la réponse dépendra de leur horizon de placement et de leur tolérance au risque.
Conditions et contraintes
Investir dans un Club Deal nécessite de maîtriser les règles du jeu. À la différence d'un livret ou d'une assurance-vie, l'accès n'est pas automatique. Les investisseurs passent généralement par un réseau spécialisé, souvent sur conseil d'un gestionnaire de patrimoine ou via une plateforme réservée aux clients aisés.
Une fois l'argent placé, le capital reste immobilisé pendant toute la durée de l'opération, sans possibilité de sortie. La seule solution est d'attendre la liquidation finale du projet, ou exceptionnellement de céder ses parts à un autre investisseur, mais ce marché secondaire demeure très restreint et se fait souvent avec une décote, en raison de l’absence de marché organisé, du faible nombre d’acheteurs et de l’incertitude sur la valeur réelle et la durée restante du projet.
Les frais représentent un autre élément crucial. Entre les coûts d'entrée, de structuration, de gestion et parfois de sortie, le rendement final peut s'avérer inférieur aux estimations présentées. Ces charges, peu détaillées au départ, peuvent absorber plusieurs points de performance annuelle.
Côté fiscalité, rien d'exceptionnel : les plus-values sont taxées au taux forfaitaire de 30 % (charges sociales comprises). Contrairement à certains placements, aucun dispositif d'exonération ou d'avantage fiscal spécifique n'accompagne les Club Deals.
Le point sensible : l’illiquidité
S'il fallait pointer la principale limite des Club Deals, c'est bien le manque de liquidité. Concrètement, investir dans un Club Deal signifie bloquer une part importante de son capital pendant plusieurs années, sans savoir ce que vaut réellement son investissement en cours de route.
Cette spécificité présente deux faces. Elle peut séduire des investisseurs aisés qui n'ont pas besoin de mobiliser cette somme rapidement. Mais elle décourage fortement ceux qui veulent garder une marge de manœuvre ou qui prévoient des besoins financiers dans les années à venir.
Par comparaison, la plupart des autres placements disponibles aujourd'hui, que ce soit l'assurance-vie en fonds euros, les livrets ou même certaines applis d'épargne numérique, permettent de récupérer son argent presque instantanément.
Comparatif : Club Deals, Livret A et Livret P.
*Estimation après prélèvements sociaux et fiscaux
Conclusion
Les Club Deals attirent par leurs perspectives de gains élevés, mais restent difficiles d'accès : mise de départ importante, engagement sur plusieurs années et impossible de sortir en cours de route. Ils s'adressent surtout à des investisseurs expérimentés qui ont les moyens et qui acceptent de prendre des risques.
À l'opposé, le Livret A garde sa place de valeur sûre pour tous, mais son faible rapport (1,7 % cette année) le rend peu attractif avec l'inflation actuelle.
Entre ces deux options, Livret P. trouve un juste milieu : un rendement pouvant aller jusqu'à 6% au-dessus du Livret A, un accès direct et la possibilité de récupérer son argent quand on veut, contrairement aux Club Deals. Pour la plupart des épargnants en 2025, c'est une solution intéressante qui mélange performance et facilité d'usage.
Pour une vision globale du marché, nos comparatifs avec l'ensemble des livrets d'épargne , vous permettent de décider par vous même quel livret d'épargne est le plus pertinent pour vous.
On continue la lecture
Prêt à épargner ?
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