SCPI 2025 : Rendement, fiscalité, risques et perspectives pour les épargnant

Les SCPI : caractéristiques, fonctionnement et tendeances en 2025

Les SCPI sont des fonds d’investissement immobilier qui collectent l’épargne de particuliers pour acquérir et gérer un parc de biens (bureaux, commerces, logements, entrepôts…). Chaque investisseur détient des parts et perçoit une fraction des loyers, après déduction des frais de gestion.

Il existe plusieurs catégories :

• Les SCPI de rendement, centrées sur l’immobilier tertiaire et distribuant régulièrement des revenus.
• Les SCPI fiscales, qui investissent dans le résidentiel et permettent de profiter d’avantages fiscaux.
• Les SCPI de plus-value, qui misent davantage sur l’appréciation du capital que sur la distribution immédiate.

En 2025, ces véhicules représentent plus de 90 milliards d’euros d’encours selon l’ASPIM, confirmant leur statut de placement immobilier de référence en France.

Les SCPI affichent historiquement un rendement brut compris entre 4 % et 5,5 %. En 2024, la moyenne s’est située autour de 4,5 %. En 2025, les projections restent proches de cette tendance, avec des variations selon les secteurs : logistique et santé demeurent plus solides, tandis que certains segments comme les bureaux restent exposés aux transformations structurelles (télétravail, mutation des usages).

Ces performances, attractives dans un univers de taux encore contraint, ne doivent cependant pas occulter les contraintes qui pèsent sur les revenus nets réellement perçus par les épargnants.

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Fiscalité et liquidité : les points faibles des SCPI ?

La fiscalité constitue le principal point faible des SCPI. Les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers et imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour les contribuables dans des tranches marginales élevées, cette fiscalité peut réduire le rendement net de moitié. Contrairement à d’autres produits, les SCPI ne bénéficient pas d’abattement spécifique. Loger ses parts dans une assurance-vie permet d’atténuer ce poids fiscal, mais cette option reste minoritaire.

La liquidité est une autre contrainte. La revente des parts n’est pas garantie immédiate : elle dépend du marché secondaire et des demandes de rachat. En période de tension, un investisseur peut attendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois avant de récupérer son capital.

À cela s’ajoutent des frais importants, généralement de 8 à 10 % à l’entrée, auxquels s’ajoutent des frais de gestion annuels. Ces éléments imposent une logique de long terme : les SCPI s’envisagent sur une durée d’investissement d’au moins 8 à 10 ans.

Alternatives aux SCPI en 2025

Face à ces contraintes, de nombreux épargnants explorent d’autres solutions. Les comptes et livrets d’épargne réglementés comme le Livret A, le LDDS ou le LEP restent plébiscités pour leur sécurité, mais leurs rendements demeurent limités face à l’inflation. Le Livret A, dont le taux a baissé à 1,7 % en 2025, illustre bien cette érosion : une rémunération nette inférieure à celle de nombreuses alternatives d’épargne. L’assurance-vie, en particulier via les fonds en euros, conserve un avantage fiscal après 8 ans mais génère des performances limitées à 2–3 % par an. Les ETF immobiliers permettent une exposition plus liquide mais plus volatile au marché immobilier coté.

À côté de ces solutions traditionnelles et financières, des offres plus récentes se sont imposées. Le Livret P apporte une réponse moderne : un rendement compétitif, aucune contrainte de frais et une gestion 100 % mobile. Ce dernier propose une épargne immobilière mutualisée fondée sur un portefeuille résidentiel situé dans les grandes villes françaises, complété par des fonds institutionnels d’actifs réels gérés par des acteurs majeurs. Ce socle stable permet de viser un rendement brut compris entre 4 et 6 %, avec une gestion 100 % mobile, sans frais et avec une liquidité souple.

Profils d’investisseurs concernés

L’analyse des comportements patrimoniaux permet d’identifier plusieurs profils :

• Les investisseurs long terme : ils privilégient la constitution d’un patrimoine immobilier diversifié et acceptent la fiscalité et l’illiquidité en échange d’un rendement récurrent. Pour eux, les SCPI gardent du sens.
• Les épargnants flexibles : ils recherchent de la simplicité, une absence de frais et une disponibilité rapide des fonds. Ce profil s’oriente plus facilement vers des solutions comme le Livret P.
• Les profils mixtes : ils combinent les deux approches, en réservant une part de leur patrimoine à la pierre-papier classique, tout en plaçant une autre part dans des produits plus modernes et liquides.

Positionnement dans le contexte économique 2025

Le contexte actuel impose des choix patrimoniaux éclairés. Les SCPI offrent une rémunération brute supérieure à celle des livrets réglementés et continuent de représenter un outil de diversification immobilière pertinent. Toutefois, la fiscalité et la liquidité réduisent leur attrait net pour une partie des épargnants.

De nouvelles solutions comme le Livret P. répondent différemment aux défis contemporains : elles ne prétendent pas remplacer totalement la pierre-papier, mais apportent une alternative complémentaire qui combine immobilier mutualisé, rendement compétitif et liquidité adaptée aux besoins actuels.

Les SCPI restent adaptées aux investisseurs prêts à immobiliser une partie de leur capital sur le long terme, tandis que les néo-solutions séduisent ceux qui privilégient la souplesse et l’absence de frais. Pour beaucoup, la combinaison des deux peut constituer une stratégie équilibrée.

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Conclusion

En 2025, les SCPI conservent leur rôle dans une allocation patrimoniale diversifiée, mais leur attrait net dépend fortement du profil fiscal et de la tolérance à l’illiquidité. De nouvelles solutions comme le Livret P. s’imposent comme des compléments pertinents, offrant une approche immobilière modernisée, flexible et accessible.

Le choix entre ces produits doit donc se faire en fonction des objectifs de chaque épargnant.

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